Rentabilidad inmobiliaria en Paraguay
Yields brutos 5–10% en USD: qué los compone, cómo se comparan en la región y qué chequear antes de aceptar una proyección. Errores frecuentes incluidos.
Cuánto rinde realmente un inmueble en Paraguay
La pregunta es directa y la respuesta tiene matices. En el mercado premium de Asunción, los proyectos serios publican yields brutos de 5% a 10% anual en dólares. La cifra final depende del modelo de renta, la zona, el horizonte de inversión y la calidad del desarrollador.
Este texto descompone esa cifra: qué la compone, cómo se compara con la región, y qué chequear antes de aceptar un proyectado.
Qué entra en el "yield" inmobiliario
La rentabilidad de un inmueble en Paraguay tiene tres componentes que conviene mirar por separado:
- Renta corriente bruta: ingreso por alquiler sobre el valor del inmueble. En Asunción premium se ubica entre 5% y 7% anual para renta tradicional larga, y entre 7% y 10% para renta corta tipo Sky Stays / Airbnb administrada.
- Valorización del activo: apreciación del valor del inmueble. En zonas premium consolidadas (Villa Morra, Carmelitas, Aviadores del Chaco) ronda 3%–6% anual histórico en dólares.
- Renta neta: lo que queda después de gastos de administración, expensas, impuestos y vacancia. Restá aproximadamente 20%–30% sobre la renta bruta para acercarte a la cifra real que vas a embolsar.
Una proyección honesta combina los tres. Cuando un comercial te promete "12% anual", preguntale qué pedazo es renta y qué pedazo es valorización proyectada.
Comparativa regional — yields brutos en USD
| Capital | Yield bruto típico | Ticket promedio (USD/m²) |
|---|---|---|
| Asunción | 5%–10% | 1.500–2.500 |
| Buenos Aires | 3%–5% | 2.586 |
| Montevideo | 4%–6% | 3.330 |
| Santiago de Chile | 4%–6% | 2.400 |
| Lima | 5%–7% | 1.800 |
Asunción combina yields competitivos con tickets bajos. Esa es la tesis comercial: el inversor regional encuentra un punto de entrada accesible y un retorno corriente comparable o mejor que mercados más caros.
Qué impacta el yield real
Cuatro variables explican casi todo el espectro de retornos:
- Zona: un departamento en Aviadores del Chaco con perfil corporativo rinde distinto que uno residencial en Carmelitas. La primera concentra renta corriente; la segunda, valorización.
- Modelo de renta: tradicional, corta estadía o pool administrado. La corta estadía paga más bruto pero demanda gestión activa y absorbe vacancia diferente.
- Estado del proyecto: en pre-venta el ticket es menor pero agregás riesgo de obra; entregado paga premium pero entrás a yield estabilizado.
- Desarrollador: la calidad del operador define mantenimiento, valorización a 5 años y liquidez de salida.
El mercado inmobiliario premium de Asunción es donde estas variables se cruzan en su mejor combinación.
Tres errores frecuentes en proyecciones
- Confundir yield bruto con neto. Sumá gastos antes de aceptar el número.
- Tomar valorización pasada como garantía futura. Sirve de referencia, no de promesa.
- Ignorar vacancia. Una unidad que se alquila 10 meses al año en lugar de 12 ya te baja el yield 17%.
Un proyecto serio entrega la planilla completa: bruto, gastos, vacancia esperada, valorización proyectada. Si no la tenés a la vista, pedila.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el yield real esperado en un proyecto premium?
Después de gastos, un proyecto premium bien administrado en Asunción suele estabilizar en torno a 5%–8% anual neto en USD sumando renta más una porción de valorización realizada. La banda alta requiere renta corta + zona corporativa.
¿La renta es en dólares o en guaraníes?
En el mercado premium, los contratos se firman directamente en USD y los pagos se reciben en dólares. En segmentos más bajos del mercado predomina el guaraní.
¿Qué impuestos restan del yield?
Las principales obligaciones son IVA 10% sobre alquileres, IRP según escala progresiva y el impuesto inmobiliario municipal. La carga combinada suele restar entre 8% y 15% de la renta bruta. Detalle completo en la guía de impuestos.
¿Conviene renta tradicional o corta estadía?
Depende del perfil. Tradicional: menor yield bruto, gestión pasiva, vacancia baja. Corta estadía: yield bruto mayor, gestión activa (o pool administrado), exposición a estacionalidad. Para inversor remoto, el pool administrado tipo Sky Stays alinea bien expectativas y operación.
