Impuestos al comprar inmueble en Paraguay: guía para extranjeros
Comprar un inmueble en Paraguay siendo extranjero tiene carga fiscal acotada: IVA efectivo 1,5%, inmobiliario de 1% sobre valor fiscal y reajuste del 4,1% en 2026.
Qué paga realmente un extranjero al comprar un inmueble en Paraguay
Para un inversor argentino o uruguayo que mira Asunción, el atractivo fiscal suele resumirse en tres palabras: baja carga tributaria. Es cierto, pero al momento de cerrar una operación la pregunta concreta es otra: qué impuestos al comprar inmueble en Paraguay enfrenta un extranjero, quién los retiene y qué tasas municipales se suman después.
La buena noticia es que el esquema es sencillo y transparente respecto al argentino o el uruguayo. La precisión numérica importa: sobre una operación de USD 300.000, la diferencia entre entender o no la estructura vale miles de dólares y define cuánto efectivamente queda en la mesa de cierre.
IVA, escrituración y retenciones del escribano
El impuesto al valor agregado sobre la enajenación de inmuebles tiene una particularidad clave: la ley presume que el valor agregado equivale al 30% del precio de venta. Sobre esa base se aplica la tasa nominal del 5%, lo que arroja una tasa efectiva del 1,5% sobre el precio total, según la guía de liquidación y documentación en venta de inmuebles de la SET.
El escribano es el agente de retención. En operaciones donde el vendedor es persona física residente, retiene el IVA contra la escritura. Cuando el vendedor no es residente en Paraguay, la retención es del 100% del IVA — un detalle crítico si el activo cambia de manos entre dos extranjeros sin presencia tributaria local.
La operación urbana entre un vendedor paraguayo y un comprador extranjero paga exactamente los mismos impuestos que la operación entre dos paraguayos. La diferencia está en la operatoria posterior, no en la carga fiscal.
Además del IVA, la escrituración incluye honorarios notariales (arancelados por el Colegio de Escribanos según el valor del acto), tasas registrales en la Dirección General de los Registros Públicos y sellados. Estos rubros suman habitualmente entre 2% y 3,5% del precio de cierre; conviene pedir al escribano un detalle por escrito antes de firmar el boleto de compraventa.
Impuesto inmobiliario anual y reajuste 2026
Una vez escriturado, el inmueble paga cada año el impuesto inmobiliario municipal, con una tasa del 1% sobre el valor fiscal de la propiedad. El valor fiscal lo fija el Servicio Nacional de Catastro y se reajusta cada diciembre según la variación del Índice de Precios al Consumidor que publica el Banco Central del Paraguay.
Para 2026, el Poder Ejecutivo firmó el Decreto 5181/2025 que aplica un reajuste del 4,1% sobre los valores fiscales urbanos y rurales, según informó ABC Color en diciembre de 2025. El ajuste recoge la inflación acumulada al cierre de noviembre y preserva el poder recaudatorio del tributo sin endurecerlo.
Asunción introdujo en 2026 una excepción relevante para el inversor que mira zona fundacional: una reducción del 50% del impuesto inmobiliario para inmuebles del Centro Histórico, vigente desde el 1 de enero por la Ordenanza Municipal 193/2025, según la cobertura de Última Hora. La medida apunta a repoblar y reactivar el casco viejo.
En números concretos: un departamento en Villa Morra con valor fiscal de G. 1.200 millones paga aproximadamente G. 12 millones anuales — unos USD 1.600 al tipo de cambio vigente. La factura anual se complementa con las tasas municipales por alumbrado, recolección y barrido, que suelen representar un 10% a 20% adicional sobre el impuesto inmobiliario.
Lo que cambia por ser extranjero
La regla general: un extranjero puede comprar un inmueble urbano en Paraguay en las mismas condiciones que un local, sin sobretasas por nacionalidad ni retenciones adicionales en la escritura. Las restricciones aparecen solo en dos escenarios puntuales:
- Zona de seguridad fronteriza (Ley 2532/05). Ciudadanos argentinos, brasileños y bolivianos —así como sociedades controladas por ellos— no pueden adquirir ni arrendar tierras rurales en una franja de 50 km adyacente a las fronteras terrestres. La prohibición aplica a inmuebles rurales; los lotes urbanos de hasta 360 m² con cuenta corriente catastral quedan exceptuados.
- Inscripción en el RUC. Para escriturar a nombre propio conviene obtener cédula paraguaya o, al menos, un RUC de contribuyente no residente. La Resolución General 133/2023 de la SET estableció que el número de cédula funciona como identificador tributario para personas físicas. Sin RUC, el inmueble puede escriturarse bajo sociedad extranjera, pero la administración corriente —pago del impuesto, habilitación de servicios, apertura de cuenta bancaria— toma más tiempo.
Quien planea combinar la compra con residencia fiscal debería revisar cómo se constituye la residencia fiscal en Paraguay para argentinos: con cédula local, todo el back-office posterior se simplifica. La siguiente tabla resume los principales costos fiscales y operativos al cerrar una compra urbana:
| Concepto | Base | Tasa / monto | Quién paga | Momento |
|---|---|---|---|---|
| IVA sobre enajenación | 30% del precio | 5% nominal / 1,5% efectivo | Vendedor (retiene escribano) | Escritura |
| Honorarios notariales | Precio | ~1%–2% orientativo | Comprador y/o vendedor | Escritura |
| Sellados y tasas registrales | Precio | 0,5%–1% | Comprador | Inscripción |
| Impuesto inmobiliario | Valor fiscal | 1% anual | Titular | Enero |
| Reajuste 2026 valor fiscal | Base 2025 | +4,1% | — | Vigente desde enero |
Preguntas frecuentes
¿Un argentino paga más impuestos que un paraguayo al comprar un departamento en Asunción? No. El IVA efectivo del 1,5% y los aranceles notariales son idénticos para ambos. La única diferencia operativa es que, sin cédula ni RUC, algunos trámites posteriores (habilitación de servicios, apertura de cuenta bancaria, administración del inmobiliario) toman más tiempo.
¿Qué son las tasas municipales y cuánto pesan en el costo anual? Son los tributos que cobra la municipalidad por servicios (alumbrado, recolección, barrido) y se facturan en la misma boleta del impuesto inmobiliario. Para un departamento premium en Asunción suelen representar entre 10% y 20% adicional sobre el impuesto inmobiliario anual.
¿Puede un extranjero no residente cargar un inmueble a una sociedad paraguaya? Sí, y es la estructura habitual cuando se planean compras múltiples. La sociedad se constituye ante la SET y el SUACE; el Impuesto a la Renta Empresarial (IRE) aplica sobre la renta neta generada en Paraguay y la ley no discrimina por origen del capital aportado.
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Fuentes consultadas
- SET — Liquidación y documentación en venta de inmuebles — mecánica del IVA en enajenación, base imponible del 30% y rol del escribano como agente de retención.
- ABC Color — Ejecutivo ajustó 4,1% el valor fiscal para impuesto inmobiliario de 2026 — Decreto 5181/2025, alcance urbano y rural y referencia al IPC del BCP.
- Última Hora — Reducción del 50% del impuesto inmobiliario en el Centro Histórico de Asunción — Ordenanza Municipal 193/2025 y zona beneficiada.
En Petra Urbana acompañamos al inversor extranjero en cada paso del cierre: estructura societaria, verificación del valor fiscal y coordinación con escribano para que los impuestos al comprar inmueble en Paraguay siendo extranjero sean predecibles y queden documentados antes de firmar el boleto.
Este análisis es informativo y no constituye asesoramiento financiero. Cada inversión requiere due diligence individual.
