Fideicomiso inmobiliario: Paraguay vs Argentina para el inversor regional
Paraguay solo admite fiduciarios bancarios regulados por el BCP; Argentina permite privados bajo el CCCN. Cómo leer la diferencia antes de firmar un fideicomiso inmobiliario en Paraguay.
Un mismo nombre, dos reglas de juego
El fideicomiso inmobiliario en Paraguay y su análogo argentino se llaman igual y, en el papel, cumplen la misma función: separar el patrimonio del proyecto del patrimonio del desarrollador para proteger al inversor. En la práctica, las diferencias regulatorias, de profundidad de mercado y de estabilidad cambiaria cambian por completo el perfil de riesgo.
Para un argentino o uruguayo que evalúa entrar a un proyecto en Asunción, entender esas diferencias no es un detalle técnico: define qué cláusulas negociar, qué garantías exigir y qué rendimientos esperar.
Cómo funciona el fideicomiso inmobiliario en Paraguay
El marco vigente combina la Ley 921/96 de Negocios Fiduciarios, la Ley 861/96 de Bancos y la Resolución 12/2011 del Banco Central del Paraguay (BCP). La clave: solo entidades bancarias y financieras autorizadas por el BCP pueden actuar como fiduciarias. En la práctica hay nueve organismos habilitados, más la Agencia Financiera de Desarrollo (AFD).
Esto implica que el fiduciario no es la desarrolladora. Es un banco regulado que recibe los aportes de los inversores, administra el patrimonio afectado al proyecto y libera los fondos contra avance de obra certificado. La barrera de entrada es alta y eso, para el inversor extranjero, funciona como filtro.
El mercado es joven pero activo. En octubre de 2022 se estructuró el FIBRA Eleva, el primer Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces de renta residencial del país, con un rendimiento esperado de entre 7,5% y 8% anual en USD según la cobertura de Última Hora. La desarrolladora detrás de ese vehículo, Zuba, llevaba a esa fecha siete edificios entregados o en desarrollo y más de 500 unidades vendidas.
Qué cambia en Argentina: la misma figura, otro contexto
La figura del fideicomiso en Argentina nació con la Ley 24.441 de 1994 y hoy está integrada al Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN). La duración máxima es de 30 años, con excepciones, y el patrimonio fiduciario queda afectado y protegido de acreedores del fiduciante y del fiduciario salvo fraude.
La diferencia más relevante respecto a Paraguay: en Argentina el fiduciario puede ser un privado, incluso la misma desarrolladora o un estudio de abogados designado por ella. No hay exigencia de que sea una entidad bancaria regulada. Esto abarata estructurar un fideicomiso y explica por qué la figura se usa masivamente en emprendimientos de mediana escala, pero también concentra más riesgo operativo en la reputación del desarrollador.
Los fideicomisos con oferta pública, regulados por la CNV, son una categoría aparte: agrupan inversores minoristas e institucionales y, para personas humanas residentes argentinas, los resultados de la enajenación de certificados de participación no tributan Impuesto a las Ganancias, según destacó La Nación en enero de 2024.
La pregunta relevante para el inversor no es "¿qué país tiene mejor fideicomiso?", sino "¿qué estructura de riesgo corresponde a mi horizonte y a mi necesidad de previsibilidad cambiaria?".
Comparativa lado a lado
| Variable | Paraguay | Argentina |
|---|---|---|
| Marco legal | Ley 921/96 + Res. BCP 12/2011 | Ley 24.441 integrada al CCCN |
| Fiduciario habilitado | Solo bancos/financieras con aval BCP | Privados (incluso la desarrolladora) |
| Moneda operativa habitual | USD | Pesos / USD MEP con restricciones |
| Madurez del mercado | Incipiente (primer FIBRA en 2022) | Consolidado, oferta pública activa |
| Rendimiento observado reciente | 7,5–8% anual USD (FIBRA Eleva) | Variable, afectado por brecha cambiaria |
| Plazo máximo | Sin tope general | 30 años |
| Beneficio fiscal destacable | Entorno tributario estable, IRE bajo | Exención Ganancias en oferta pública (personas humanas) |
Implicancia práctica para el inversor regional
Un argentino que ya opera fideicomisos locales tiende a asumir que el formato paraguayo es idéntico. No lo es. La exigencia de fiduciario bancario cambia la due diligence: en Paraguay, parte del análisis pasa por entender qué banco es el fiduciario y qué garantías contractuales se firmaron contra avance de obra. En Argentina, el peso de la due diligence recae más sobre la trayectoria del desarrollador y la escritura pública del contrato.
La segunda capa es macro. Paraguay opera en USD de forma natural y con baja volatilidad cambiaria, lo que alinea el denominador del rendimiento con la moneda del inversor extranjero. En Argentina, la ecuación exige asumir riesgo cambiario o pagar el costo de cobertura.
Para profundizar en el marco tributario que acompaña esta decisión, conviene revisar la Ley 60/90 y cómo impacta en proyectos inmobiliarios y la residencia fiscal en Paraguay para argentinos, porque ambos factores se combinan al calcular el retorno neto real.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero ser beneficiario de un fideicomiso inmobiliario en Paraguay? Sí. La Ley 921/96 no restringe la nacionalidad del fideicomitente ni del beneficiario. La operatoria se realiza a través del fiduciario bancario, que gestiona el cumplimiento de requisitos de compliance y origen de fondos.
¿Qué pasa si la desarrolladora quiebra durante la obra? El patrimonio del fideicomiso queda separado y afectado al proyecto, tanto en Paraguay como en Argentina. Eso protege a los inversores frente a acreedores del desarrollador, aunque no elimina el riesgo de demora o redimensionamiento si el fiduciario debe asumir la administración.
¿Conviene entrar por oferta pública o privada? La oferta pública suma transparencia y liquidez pero diluye control; la privada ofrece mejor rendimiento potencial a cambio de riesgo operativo concentrado. En Paraguay la oferta pública de FIBRA todavía es marginal; en Argentina es una opción consolidada.
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Fuentes consultadas
- Última Hora — FIBRA Eleva, primer fideicomiso de renta residencial en Paraguay — rendimiento esperado y contexto del primer FIBRA residencial.
- La Nación (Argentina) — Fideicomiso inmobiliario con oferta pública — beneficios fiscales y alcance de inversores institucionales.
- La Nación (Paraguay) — Beneficios del fideicomiso — contexto regulatorio local y rol del BCP.
En Petra Urbana trabajamos con fideicomisos inmobiliarios estructurados en Paraguay bajo la regulación del BCP, con fiduciario bancario y liberación de fondos contra avance certificado. Si estás evaluando entrar a un proyecto de fideicomiso inmobiliario en Paraguay, conviene conocer las cláusulas específicas antes de firmar.
Este análisis es informativo y no constituye asesoramiento financiero. Cada inversión requiere due diligence individual.
